主办律师：方丽英律师
案由：房屋买卖合同纠纷
农村宅基地《合作建房协议书》性质与效力如何认定？A村村民潘某1与他人签订《合作建房协议书》，约定使用C村几位村民名下的宅基地合作建房，这合理有效吗？
案情简介
2017年12月6日，某县A村村民潘某1（化名，下同）与同村村民黄某（化名，下同）、B村村民潘某2（化名，下同）签订了一份《合作建房协议书》。合同签订后，潘某1向黄某、潘某2交付合作建房款共计十万元，双方约定使用某县C村陈某1（化名）、陈某2（化名）名下宅基地一块及陈某3（化名）名下宅基地一块合作建房，并于2018年5月30日前全部工程竣工，交房给潘某1使用。
直到2020年，黄某、潘某2依然未按协议约定的时间将合同约定的房屋交付潘某1。
潘某1遂向法院提出诉讼请求：
- 请求确认潘某1与黄某、潘某2于2017年12月6日签订的《合作建房协议书》无效；
- 判令黄某、潘某2连带返还其购房款十万元及利息；
- 判令黄某、潘某2连带赔偿潘某1经济损失五万元；
- 黄某、潘某2承担本案诉讼费。
在诉讼期间，潘某1撤回第三项诉讼请求。
裁判结果
一、确认潘某1与黄某、潘某2于2017年12月6日签订的《合作建房协议书》无效；
二、限黄某、潘某2于本判决发生法律效力之日起五日内向潘某1返还购房款十万元；
三、限黄某、潘某2于本判决发生法律效力之日起五日内向潘某1支付购房款利息的70%，利息以八万元为基数，从2017年12月6日至2019年8月19日按照同期中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至该款付清按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息计至实际清偿之日止；
四、限黄某、潘某2于本判决发生法律效力之日起五日内向潘某1支付购房款利息的70%，利息以两万元为基数，从2018年4月30日至2019年8月19日按照同期中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至该款付清按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息计至实际清偿之日止。
案件受理费三千余元，由黄某、潘某2负担。
法院认为
本案为房屋买卖合同纠纷，有以下三大争议焦点：
关于焦点一，潘某1与黄某、潘某2之间所形成案涉法律关系的性质。
合作建房，是根据参与者人数建造，有多少人参与就建多少套房，并且同时交付房间，无剩房，无利润。但黄某、潘某2作为建房组织者、实施者，未提供证据证明存在上述事实，也未提供证据证明潘某1如何参与协商筹备建房，故《合作建房协议书》虽名为联合建房，但无联合建房的事实。
其次，双方签订的合作建房协议书中，约定了房屋的总价、面积、交付时间及付款时间，对于责任的承担双方并无约定。从上述合同内容看，原告按照固定价格向被告支付款项，受让被告提供一定面积的房屋，不符合“利益分享、风险共担”的合作建房法律特征。
本案中，从双方约定的内容来看，实为一方支付对价购买另一方房屋的行为，《合作建房协议书》名为合作建房，实为房屋买卖，应认定为房屋买卖合同。
关于焦点二，案涉《合作建房协议书》的效力。
潘某1与黄某、潘某2签订的《合作建房协议书》名为合作建房，实为房屋买卖。合同标的房屋是建设于农村宅基地之上的不动产，在目前房地一体流转格局下，房屋处分的效力及于房屋所占用的宅基地。
宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分，并专属于农村集体经济组织成员所享有，具有严格的人身专属性。而潘某1并非某县C村集体组织成员，不具备案涉房屋的购房资格，故潘某1与黄某、潘某2签订的《合作建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
关于焦点三，潘某1的诉讼请求是否可获支持。
法院认定黄某、潘某2收取了潘某1十万元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。潘某1要求黄某、潘某2退还购房款十万元符合上述法律规定，法院予以支持。
本案中，黄某、潘某2明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体组织以外的成员，但仍将其进行转让，对合同无效存在主要过错。法院酌定双方的过错比例为黄某与潘某2承担70%，潘某1承担30%。
律师结语
本案争议焦点主要在于案涉农村宅基地《合作建房协议书》性质与效力如何认定。
关于案涉合同的性质。案涉合同约定了房屋的总价、面积、交付时间及付款时间，对于责任的承担双方并无约定。从合同内容来看，提供资金的一方待房屋建成后分得固定数量或面积的房屋、不负担盈亏，即一方支付对价购买另一方房屋，不符合“利益分享、风险共担”的合作建房法律特征，则该合同名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。
关于案涉合同的效力。要认定农村宅基地合作建房合同是否有效，应当从我国现行法律法规关于宅基地的性质、目的以及流转的规定进行综合分析。
《民法典》第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》等法律规定，宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。因此，我国对宅基地的流转采取严格限制，宅基地专属于农村集体经济组织成员所享有，具有严格的人身专属性，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让。
本案中，潘某1户籍在A村，而案涉房屋宅基地在C村。由于潘某1与黄某、潘某2在合同中约定了房屋的产权分配，而潘某1的主体身份又不具备登记C村宅基地使用权资格，故双方签订的合作建房合同因违反法律法规的强制性规定而导致无效。